「道路拡張のため、立ち退いてください」。
ある日突然、お上（役所）から届く非情な通知。
多くの店子（テナント）経営者は、
「大家には莫大な立ち退き料が入るのに、ウチはただ追い出されるだけなのか」
と絶望し、大家に
「少しでいいから補償金を分けて」
とすがりつこうとします。
しかし、その思い込みこそが
「法律オンチ」
の典型であり、自らドブにお金を捨てる行為です。
実は、公共事業における補償において、大家と店子の
「財布」
は完全に別物。
大家に媚びを売る必要など１ミリもありません。
むしろ、この立ち退きという不可抗力は、お上のポケットマネー（税金）を使って、古びた店舗や設備を最新鋭にリニューアルし、事業をⅤ字回復させる
「千載一遇のビッグチャンス」
になり得るのです。
本記事では、無知な店子が陥りがちな
「大家へのおねだり」
を戒め、役所から
「営業補償」
や
「移転費用」
という名の合法的スポンサードを満額引き出すための、したたかな
「対行政」交渉術
について解説します。
この記事でわかること：
・「大家への対価」と「店子への補償」はパイの奪い合いではなく、別々の財布であるという事実
・引っ越し代だけじゃない！「見えない損失（営業補償）」まで積み上げる、見積もりの錬金術
・お役所相手に「待つ」のは死を意味する。「申請主義」を逆手に取った先制攻撃の鉄則
相談者プロフィール：
株式会社 メカニカル・メロディーズ 代表取締役 歯車 奏（はぐるま かなで）
業種：ビンテージ時計および精密オルゴールの修復・販売
相手方：県土整備事務所（自治体）、および有限会社 ヴィンテージ・エステート（家主）
相談内容：
先生、途方に暮れています。
当社の工房が入居しているビルが、県の道路拡張計画（バイパス工事）のルートに引っかかり、取り壊されることになりました。
家主には、土地や建物の買収金として莫大な補償金が転がり込むそうです。
しかし、我々はただの店子です。
工房内には、巨大なアンティーク・オルゴールや、ミクロン単位の調整を要する旋盤・工作機械が所狭しと並んでいます。
これらを分解・梱包して移転させるだけで数百万円は軽く吹き飛びますし、移転工事の間は修復作業も完全にストップしてしまいます。
藁にもすがる思いで家主に
「補償金の一部を移転費用として分けてくれ」
と頼み込みましたが、
「あれはウチの建物の代金だから、お宅らには関係ない」
と冷たく門前払いを食らいました。
やはり、借りている身分の弱さでしょうか。
自腹を切って泣く泣く引っ越すしかないのでしょうか？
本相談を検討する際の考慮すべき法律上の問題点１：「大家の財布」と「店子の財布」は別宇宙
歯車社長、まずはその
「大家におねだりする」
という発想を今すぐゴミ箱に捨ててください。
公共事業の立ち退きにおいて、大家（オーナー）と店子（テナント）は、全く別の権利主体です。
大家がもらうのは
「土地と建物の対価」
です。
一方で、あなたがもらうべきなのは
「事業を継続するための移転対価」
です。
これは、離婚の財産分与のような
「１つのパイの奪い合い」
ではありません。
それぞれが、国や県に対して別々の請求書を回す、完全に独立した
「保険請求」
のようなものなのです。
ですから、大家の顔色を伺ったり、恩着せがましくおねだりする必要は１ミリもありません。
本相談を検討する際の考慮すべき法律上の問題点２：補償の「フルコース・メニュー」をしゃぶり尽くせ
「引っ越し代くらいは出るだろう」
なんていう謙虚な姿勢でいては、お役所の言い値で買い叩かれて終わりです。
役所には
「公共用地の取得に伴う損失補償基準」
という、いわば
「支払基準マニュアル」
が存在します。
そこには、驚くほど細かい
「補償のフルコース」
が記載されています。
１ 動産移転料：巨大なオルゴールや精密機械をバラし、運び、新天地で組み立て直す費用。専門業者による繊細な調整費も当然含まれます
２ 借家人補償：今より家賃が高い所しか見つからない場合の差額補償（一定期間）
３ 移転雑費：新しい物件を探すための仲介手数料、広告費、登記費用、果ては顧客への移転案内の挨拶状印刷代や切手代まで
４ 営業補償（超重要）：ここが一番の「宝の山」です。休業中の固定費（従業員の給料含む）はもちろん、休業しなければ得られたはずの利益、さらには移転によって常連客が離れることによる減収分まで、理論上は請求可能です
つまり、法律のルールに則って正しく交渉すれば、古くなった設備をお上の費用で最新鋭にアップデートし、宣伝費まで出してもらった上で、ピカピカの店舗でリニューアルオープンすることが可能なのです。
本相談を検討する際の考慮すべき法律上の問題点３：お役所相手に「お客様」になってはいけない
役所仕事の基本中の基本、それは
「申請主義」
です。
向こうから親切に
「社長、こんな補償メニューもありますよ。これも請求できますよ」
などと手取り足取り教えてくれることは、天地がひっくり返ってもありません。
「順次、係の者が訪問します」
という通知を信じて、お茶をすすりながらのんびり待っていたら、彼らの
「予算消化の都合」
と
「マニュアル通りの最低限の条件」
で、あっという間にハンコを押させられるのがオチです。
モデル助言：
歯車社長、今日から
「悲劇の被害者」
を演じるのはやめて、
「敏腕かつ冷徹な請求者」
にマインドセットを切り替えてください。
１ ターゲットの変更
狙うは大家ではなく
「県土整備事務所」
です。
喧嘩する相手を間違えないこと。
大家に泣きついても１円にもなりません。
事業主体である
「県土整備事務所の用地課」
の担当者に直接連絡を入れます。
「当社は公共事業の立ち退きに協力する用意がある。ついては、早期に詳細な条件を詰めたい」
と、こちらからアグレッシブにアプローチするのです。
役所にとって一番面倒なのは
「ゴネて居座る素人」
ですが、一番ありがたく、かつ恐ろしいのは
「話はわかるが、補償基準を知り尽くしている計算高いプロ」
です。
２ 「見積もりの山」という名の防塁を築く
役所の担当者が来る前に、精密機械の運送業者、内装業者、設備業者から、最も丁寧（かつ高額）なコースの見積書を取り寄せてください。
さらに、過去の決算書や売上データから
「１日休業したらいくらの損失（利益と固定費）が出るか」
を緻密に弾き出しておきます。
「これだけの損害が確実に出ます。御庁の補償基準通り、きっちりとお支払いくださいね」
と、数字という名の反論不可能な武器を突きつけるのです。
結論：
公共事業による立ち退きは、ビジネスの
「強制終了」
などではありません。
それは、
「国や自治体を大口スポンサーにつけた、超特大の事業再構築（リノベーション）プロジェクト」
に他ならないのです。
感情論や義理人情は一旦脇に置き、ひたすら電卓を叩き続け、ルールに基づいた正当な権利をしゃぶり尽くす。
それこそが、強かに生き残る経営者の
「対行政交渉術」
です。
※本記事は、架空の事例をもとに、公共事業に伴う損失補償の一般的な仕組みと交渉のセオリーを解説したものです。
実際の補償項目や算定基準は、事業主体（国・自治体）や適用される基準（公共用地の取得に伴う損失補償基準等）、個別の賃貸借契約の内容等により異なります。
個別の交渉や金額算定については、必ず弁護士や補償コンサルタント等の専門家にご相談ください。
著者：弁護士 畑中鐵丸 ／著者所属：弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所
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