「大家の羽振りが悪い。噂では差押えも食らっているらしい」
そんな時、真面目なテナントは
「立つ鳥跡を濁さず」
とばかりに、家賃をきれいに払って退去しようとします。
しかし、法務の観点からは、それは
「自殺行為」
です。
なぜなら、あなたが払った家賃は大家の借金返済に消え、あなたが預けた
「敷金・保証金」
は二度と戻ってこないからです。
本記事では、経営危機の大家から敷金を“実質的に”全額回収するための、一見行儀の悪い、しかし法的には極めて高度な
「相殺（そうさい）マジック」
と、それを認めた裁判例のロジックについて解説します。
【この記事でわかること】
• 大家が危ない時に「家賃を払ってはいけない」理由
• 「明け渡し」と「敷金返還」のタイムラグを埋める、逆転の法解釈
• 「鍵は返すから金返せ」と迫り、合法的に家賃を踏み倒す（相殺する）手順
【相談者プロフィール】
相談者： 株式会社 饗宴（きょうえん）フードシステム 店舗開発部長 剣持 守（けんもち まもる）
業種 ： 飲食チェーン展開
相手方： 有限会社 バブル・エステート（ビルのオーナー）
状況 ： 入居中のビルオーナーに信用不安が発生。保証金３０００万円の回収が危ぶまれている。
【相談内容】
先生、嫌な噂を聞きました。
当社が旗艦店を出しているビルのオーナー（バブル社）が、銀行や他の債権者から差押えを受けているようです。
このままでは、バブル社が倒産するのは時間の問題です。
当社としては、早々に撤退したいのですが、入居時に預けた
「保証金３０００万円」
が返ってくる気がしません。
一方で、毎月の家賃は２００万円です。
いっそのこと、家賃を払わずに、その分を保証金から差し引いてもらいたい（相殺したい）のですが、契約書には
「保証金は明け渡し後に返還する」
「保証金との相殺は禁止」
と書いてあります。
やはり、泣く泣く家賃を払って退去し、保証金は諦めるしかないのでしょうか？
「正直者」がバカを見るメカニズム
剣持部長、その
「真面目さ」
は美徳ですが、倒産実務の世界では
「カモ」
と呼ばれます。
もし、契約書通りに家賃を払い続け、きれいに明け渡したとしましょう。
その瞬間、バブル社には
「保証金返還義務」
が発生しますが、彼らには返す金などありません。
結果、あなたは家賃という現金を失い、保証金という不良債権だけを手にして途方に暮れることになります。
「相殺」という名の“自力救済”
ここで使うべき最強の武器が
「相殺（そうさい）」
です。
「私が払うべき家賃」
と
「あなたが返すべき保証金」
をチャラにする。
これなら、相手にお金がなくても、確実に回収（支払免除）できます。
しかし、ここには大きな
「法的ハードル」
があります。
通常、保証金は
「建物を明け渡した後」
に初めて返還請求権が発生します。
つまり、まだ入居している間は、
「家賃を払え（今すぐ）」vs「保証金を返せ（まだ先）」
となり、時期がずれているため相殺できないのが原則なのです。
司法が認めたウルトラＣ：「鍵は返すから金をくれ」
ここで、東京高裁の判決（平成８年１１月２０日）が放った、起死回生のロジックをご紹介しましょう。
この事例のテナントは、次のような行動に出ました。
１ 店を閉め、荷物を運び出し、「明け渡しの準備」を完了させた。
２ その上で、大家に「鍵を返す（明け渡す）から、引換えに保証金を返せ」と通知した。
３ 大家は金がないので「保証金は返せない（だから鍵も受け取れない）」と拒否した。
４ テナントは「あなたが受け取らないから、私はまだここに居座らざるを得ない。その間の家賃（損害金）と、保証金を相殺する」と宣言した。
裁判所はこのテナントの主張を認めました。
ポイントは、
「契約期間満了」
という言葉を
「契約終了全般」
と広く解釈し、さらに
「テナントが明け渡しの提供をした以上、大家は保証金を返す義務がある（同時履行）」
と判断した点です。
要するに、
「返す準備はできているのに、お前が保証金を返さないから明け渡せないんだ。その間に発生する家賃は、当然、保証金から引かせてもらうぞ」
という論法です。
「相殺禁止特約」も無効化する
さらに、契約書にある
「相殺禁止特約」
についても、裁判所は、
「契約終了して清算する段階で、相殺を認めずにわざわざ現金を払わせるのは、迂遠で不合理だ」
として、あっさりと退けました。
有事（契約終了・倒産危機）においては、平時のルール（特約）は及ばない、というわけです。
【今回の相談者・剣持部長への処方箋】
剣持部長、座して死を待つ必要はありません。
以下の手順で
「戦略的居座り」
を決行をご提案します。
１ 信用不安の指摘と「最後通告」
まず、バブル社に対し、
「差押え等の信用不安があるため、保証金返還が危ぶまれる」
と指摘し、信用不安解消措置（担保提供など）を求めます。
これは
「やるべきことはやった」
というアリバイ作りです。
２ 契約解除と「明け渡しの提供」
不安が解消されないことを理由に契約を解除し、荷物をまとめて
「いつでも明け渡せる状態」
にします。
その上で、
「鍵を受け取って保証金を返してくれ」
と通知します。
相手は返せないので、受領を拒否するでしょう。
３ 相殺の通知
「あなたが保証金を返さないから、明け渡しが完了しない。ついては、未払い家賃および今後の賃料相当損害金と、保証金返還請求権を対当額で相殺する」
という内容証明を送りつけます。
これで、家賃を１円も払うことなく、実質的に保証金を回収しながら、次の移転先が見つかるまで（あるいは保証金が尽きるまで）じっくりと構えることができます。
「家賃不払い」
は、時として、身を守るための正当な「自己防衛」なのです。
※本記事は、実際の裁判例（東京高裁平成８年１１月２０日判決）をもとに、賃貸借契約における相殺の法理を解説したものです。
実際の事案において相殺が認められるか否かは、契約書の文言、明け渡しの提供の程度、当事者の交渉経緯などにより判断が分かれる可能性があります。
個別の事案については必ず弁護士にご相談ください。
著者：弁護士 畑中鐵丸 ／著者所属：弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所
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