「大家の羽振りが悪い。噂では差押えも食らっているらしい」
そんな時、真面目なテナントは
「立つ鳥跡を濁さず」
とばかりに、家賃をきれいに払って退去しようとします。
しかし、法務の観点からは、それは
「自殺行為」
です。
なぜなら、あなたが払った家賃は大家の借金返済に消え、あなたが預けた
「敷金・保証金」
は二度と戻ってこないからです。
本記事では、経営危機の大家から敷金を“実質的に”全額回収するための、一見行儀の悪い、しかし法的には極めて高度な
「相殺（そうさい）マジック」
と、それを認めた裁判例のロジックについて解説します。
この記事でわかること：
・大家が危ない時に「家賃を払ってはいけない」理由
・「明け渡し」と「敷金返還」のタイムラグを埋める、逆転の法解釈
・「鍵は返すから金返せ」と迫り、合法的に家賃を踏み倒す（相殺する）手順
相談者プロフィール：
株式会社 スイート・ダイニング 店舗開発部長 飯田 守（いいだ まもる）
業種：飲食チェーン展開
相手方：有限会社 ネオ・プロパティーズ（ビルのオーナー）
状況：入居中のビルオーナーに信用不安が発生。保証金３０００万円の回収が危ぶまれている。
相談内容：
先生、嫌な噂を聞きました。
当社が旗艦店を出しているビルのオーナー（ネオ・プロパティーズ社）が、銀行や他の債権者から差押えを受けているようです。
このままでは、ネオ社が倒産するのは時間の問題です。
当社としては、早々に撤退したいのですが、入居時に預けた
「保証金３０００万円」
が返ってくる気がしません。
一方で、毎月の家賃は２００万円です。
いっそのこと、家賃を払わずに、その分を保証金から差し引いてもらいたい（相殺したい）のですが、契約書には
「保証金は明け渡し後に返還する」
「保証金との相殺は禁止」
と書いてあります。
やはり、泣く泣く家賃を払って退去し、保証金は諦めるしかないのでしょうか？
本相談を検討する際の考慮すべき法律上の問題点１：「正直者」がバカを見るメカニズム
飯田部長、その
「真面目さ」
は美徳ですが、倒産実務の世界では
「カモ」
と呼ばれます。
もし、契約書通りに家賃を払い続け、きれいに明け渡したとしましょう。
その瞬間、ネオ・プロパティーズ社には
「保証金返還義務」
が発生しますが、彼らには返す金などありません。
結果、あなたは家賃という現金を失い、保証金という不良債権だけを手にして途方に暮れることになります。
本相談を検討する際の考慮すべき法律上の問題点２：「同時履行」を盾にした逆転の法解釈
ここで使うべき最強の武器が
「相殺」
ですが、これには高いハードルがあります。
最高裁の原則では
「店子が明け渡すまで、敷金返還請求権は発生しない（だから家賃と相殺できない）」
とされているからです。
しかし、裁判例の中に、このタイムラグを埋める突破口があります。
東京高裁平成８年１１月２０日判決は、
「保証金は明渡しと引換えに返還する」
という契約条項について、保証金返還義務と建物明渡義務は同時履行の関係に立つと判断しました。
要するに、貸主は、保証金の返還を提供しない限り、借主に対して明渡しを強制することはできないのです。
見方を変えれば、
「返す準備はできているのに、お前が保証金を返さないから明け渡せないんだ。その間に発生する家賃は、当然、保証金から引かせてもらうぞ」
という強力な論法が成立するのです。
本相談を検討する際の考慮すべき法律上の問題点３：「相殺禁止特約」の無効化
さらに、契約書にある
「相殺禁止特約」
についても、裁判所は
「契約終了して清算する段階で、相殺を認めずにわざわざ現金を払わせるのは、迂遠で不合理だ」
として、あっさりと退けました。
有事（契約終了・倒産危機）においては、平時のルール（特約）は及ばない、というわけです。
モデル助言：
飯田部長、座して死を待つ必要はありません。
以下の手順で
「戦略的居座り」
を決行することをご提案します。
１ 信用不安の指摘と「最後通告」
まず、ネオ社に対し、
「差押え等の信用不安があるため、保証金返還が危ぶまれる」
と指摘し、信用不安解消措置（担保提供など）を求めます。
これは
「やるべきことはやった」
というアリバイ作りです。
２ 契約解除と「明け渡しの提供」
不安が解消されないことを理由に契約を解除し、荷物をまとめて
「いつでも明け渡せる状態」
にします。
その上で、
「鍵を受け取って保証金を返してくれ」
と通知します。
相手は返せないので、受領を拒否するでしょう。
３ 相殺の通知
「あなたが保証金を返さないから、明け渡しが完了しない。ついては、未払い家賃および今後の賃料相当損害金と、保証金返還請求権を対当額で相殺する」
という内容証明を送りつけます。
結論：
これで、家賃を１円も払うことなく、実質的に保証金を回収しながら、次の移転先が見つかるまで（あるいは保証金が尽きるまで）じっくりと構えることができます。
「家賃不払い」
や
「居座り」
は、時として、身を守るための正当かつ合法的な
「自己防衛」
なのです。
※本記事は、実際の裁判例（東京高裁平成８年１１月２０日判決）をもとに、賃貸借契約における相殺の法理を解説したものです。
実際の事案において相殺が認められるか否かは、契約書の文言、明け渡しの提供の程度、当事者の交渉経緯などにより判断が分かれる可能性があります。
個別の事案については必ず弁護士にご相談ください。
著者：弁護士 畑中鐵丸 ／著者所属：弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所
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