たまに、銀座や赤坂、六本木、赤坂、渋谷、新宿等の
「新規開店が困難な超人気スポットの路面の賃借店舗」
が、店舗買収、店舗Ｍ＆Ａ案件等として、ブローカーやＭ＆Ａアドバイザー等を介して案件持ち込みされる場合があります。
出店困難地域、掘り出し物、路面でなかなか出てこない案件、ホールドは５日が限界、３日以内に手付を等のセールストークとともに、数千万円単位の話となることもあります。
しかし、法的に論理的かつ冷静に話を整理・要約し明確化しますと、この種の案件の取引対象は、
「大家の承諾を条件として当該店舗の賃借権を譲り受け、また従業員の承諾を条件として従業員との雇用契約関係を継承し、店舗で使用するリース物件についてリース会社の承諾を条件としてリース契約関係を承継し、さらに仕入先の承諾を条件として仕入先との契約関係を承継し、その他店舗で使用する動産を譲り受けること等を内容とする取引」
ということになります。
私は、買って多額のカネを投じた後、すでに上手くいかない状態に陥っていてもなお、正常性バイアスによる認知不全のため、原因が理解できず、混乱状態にある買主には、
「分かりやすく言うと、あなたは、空気を買ったようなもの。だから、あなたは何も買っていないし、何一つ確定的な権利や立場を手にしていない。そこが、現状の混乱の根源的原因」
と説明します。
無論、最初は、感情的になってかなり険悪な雰囲気になりますが、結局は、私の状況認識が正しかったことが証明され、解決に向けた一歩が踏み出せることになります。
たいていの賃貸借契約には無断譲渡ないし転貸を禁止する旨の条項が付着しており、この条項違反は賃貸借契約の即時解除事由になります。
店舗を買った側（そもそも賃借店舗であり、借りてるだけで、所有権はないわけですから、買うも買わないもないのですが）は
「業態が変わるわけではないから、細かいこと言わないで、転貸や賃借権譲渡を気軽に承諾してくれ」
なんて言うかもしれませんが、それは賃借人（無断転借人か賃借権無断譲受人）の理屈であって、大家がこの理屈に付き合う義務はありません。
むしろ、都心部の繁華街における地価上昇トレンドからすると、新賃借人や転借人が賃借権譲渡や転貸の承諾を求めようものなら大家は結構な額の承諾料を要求するでしょうし、無断で経営し始めようもんなら、賃貸借契約を解除して追い出し現在の地価を反映した高い家賃のテナントに入ってもらうでしょう。
加えて、従業員に引き続き働いてもらう場合も、前のオーナーとの雇用関係をいったん解消し、新オーナーが新たに雇用する形とならざるを得ません。
今まで形ばかりの忠誠を示してきた従業員は、これ以上いい子にしていても何のメリットもないと考え、解雇を争ったり、これまでの未払い残業代を請求したり、勤務条件を上げろと言ったりする場合も考えられます。
さらに、リース品の扱いをどうするか、仕入先が従来どおりの仕入れ条件を維持してくれるか等買った側にはさまざまな困難が生じることでしょう。
こんな、曖昧で、後発的な問題が多発することが想定される、不明確で不定形で不安定なものに、時間的冗長性を奪われ、検討する時間もなく、不安心理や競争心理があおられ、認知資源も枯渇している状態で、多額の資金を投じるのは、かなりリスクがあると言えます。
実務の世界では、この種の取引に失敗し、救済を求めてくる、
「カモとなった買主」
が少なからずいます。
契約書はそれなりに分厚く、いろいろ細かく書いてあるのですが、肝心の取引の構造が、重大な欠陥を内包しており、その
「いろいろ、細かく書かれている」
どの契約文言を使っても、解決や救済は困難なのです。
何故なら、契約書がどんなに細かく書かれていても、契約構造の欠陥まで補えるものではありませんから。
例えて言えば、構造力学的に狂った建築が設計された場合と同じです。
どんなに設計図が精緻で、どんなに施工業者が優秀で真面目であっても、どんなにゴージャスな内装を施しても、建物は出来上がらないか、出来上がってもすぐ崩壊します。
なぜなら、構造が狂っている以上、設計図が精緻であっても、施行がしっかりしていても、構造上のリスクは改善できないからです。
構造に欠陥があれば、表層がどんなに完璧でも、たとえ一過性の成功は得られても、持続可能性は期待できず、やがて構造的欠陥は露呈し、全てが瓦解します。
以上のとおり、表層面において、どんなに案件が魅力的で、関係者がプロっぽく安心感があって自信たっぷりのトークで信頼できそうで、契約書も細かくいろいろ書いてあっても、
「取引構造上、（買い手にとって）狂った内容」
とも言える取引案件は、思考的なストレステストを加えて、慎重に対応すべきです（「支払い方法について、前金を低く設定し、残金を円満な店舗承継が完遂してからにする」といった形で、取引構造に内在する経済合理性の不備ないし欠陥を修正するなど）。
著者：弁護士 畑中鐵丸 ／著者所属：弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所
【本記事をご覧になり、著者・所属法人にご興味をお持ちいただいた方へのメッセージ】
✓当サイトをご訪問いただいた企業関係者の皆様へ：
✓当サイトをご訪問いただいたメディア関係者の皆様へ：
✓当サイトをご訪問いただいた同業の弁護士の先生方へ：
企業法務大百科® 開設・運営：弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所
