00464_破綻状態や行方不明となった家主に代わって、借家人が地代を払えるか?

土地(敷地)の賃貸借は、
「土地の所有者」と「土地を利用する者」
との間で締結されるものであり、また、建物賃貸借は、
「建物の所有者」と「建物を利用する者」
との間で締結されるものです。

それゆえ、
「土地を利用する者」が、
「土地の所有者」から土地を借りて建物を建築し、
今度は
「建物の所有者」として「建物を利用する者」に建物を貸した場合
であっても、
「土地の所有者」と「建物を利用する者」
との間に、契約関係はありません。

なお、
「土地の所有者」
にとってみれば、
「建物を利用する者」
は、建物の利用と同時に、事実上、土地も利用しているのだから、あらかじめ
「土地の所有者」
の許可を求めてもよいような気もしますが、この点について最高裁1971年4月23日判決は、法律上、土地を利用しているのは依然として
「建物の所有者」
であるとして
「土地の所有者」
の許可は不要であるとしています。

このように、
「土地の所有者」と「建物を利用する者」
との間には、何らの契約関係も、何らの利害関係もないのが通常です。

ところで、
「土地の所有者」と「建物を利用する者」
との間には、何らの契約関係も利害関係もない以上、仮に、
「建物の所有者」が「土地の所有者」に地代を払っていない場合
であっても、“代わりに地代を支払う”根拠を欠くとも思われます。

しかしながら、実際に
「建物の所有者」が地代を支払わなければ、
そのうちに土地(敷地)の賃貸借契約を解除されてしまい、結果として、建物からの退去を強制されてしまいます。

そこで、何とか、土地(敷地)の賃貸借契約を解除されないように、“代わりに地代を支払う”ことができるかが問題となります。

この点、最高裁1986年7月1日判決は、
「建物賃借人と土地賃貸人との間には直接の契約関係はないが、土地賃借権が消滅するときは、建物賃借人は土地賃貸人に対して、賃借建物から退去して土地を明け渡すべき義務を負う法律関係にあるから、敷地の地代を支払い、敷地の賃借権が消滅することを防止することに法律上の利益を有する」
として、
「建物を利用する者」
による地代の支払いを有効としました。

この判例を適切に活用することにより、きちんと家賃を支払っている建物を利用する者としては、
「『建物の所有者が土地の所有者に地代を払わない』等という、自分ではどうにもできない理由で、底地のオーナーから無理やり建物から追い出される」
という事態を防止できる、というわけです。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00463_「株主総会における説明責任」の果たし方、躱(かわ)し方、乗り越え方

株主にとっての株主総会は、会社に対し自分の意見を述べることができる唯一の機会でありとても重要な会合ですが、株主は、日頃から会社の詳しい情報や資料に接しているわけではなく、会社についての情報が不足しております。

また、株主総会開催の際に送られてくる招集通知には簡単な資料しか添付されておらず、議論をするにしても、そのための前提を欠いています。

そこで、会社法は
「取締役(中略)は、株主総会において、株主から特定の事項について説明を求められた場合には、当該事項について必要な説明をしなければならない(法314条)」
と、
「取締役は、株主総会において、株主に対して説明義務を負うべきもの」
としています。

「株主の質問には、誠意をもって回答すべき」
一般論は、取締役として会社法に定められた説明義務を果たす、という観点では、間違ってはいません。

ただ、株主の質問には何でもかんでも答えなければならないとするとそれはそれで不合理です。

そこで、まず、会社法は、
「1 株主総会の目的である事項に関しないものである場合、
2 その説明をすることにより株主の共同の利益を著しく害する場合に取締役の説明責任を免除し、また、説明のために調査が必要となる場合や同じ質問を繰り返す場合など、正当な理由がある場合にも説明責任を免除する」
とも定めています。

なお、株主総会の目的に関するかどうかは、
「議題について、株主が合理的な判断をするのに必要な範囲がどうか」
によって決まると解されています。

役員の、誰にも迷惑をかけていない、純プライベイトな事柄はどう考えても
「役員の改選」

「定款の一部変更」
に賛成するかしないを判断する上で必要とも思われません。

また、同じ質問を繰り返すようであれば、株主総会の効率的な議事の進行を確保するために議長に認められている
「質問を制限する」
という権限を行使するのも1つの方法です。

いきなり
「ノーコメント」
では、株主をいたずらに刺激するだけですから、会社法に則って、手続きを踏んで、うまくスルーするべき場合もあります。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00462_株主総会の意味と位置づけ

そもそも、株主総会というものは、株式会社の基本的な方針や重要な事項について議論して決定する会社の機関の1つであり、会社の実質的な“持ち主”である株主によって運営される会議体組織です。

株主が会社の“持ち主”である以上、会社に関することは、全て株主総会で議論して決定するべきとも考えられますが、実際には、多人数に及ぶことが予定されておりますし、日々の業務についていちいち議論していたのでは迅速性を損ない、ビジネスチャンスを逃してしまいます。

そこで、日々の業務については取締役等の経営の専門家に委ね、株主総会では株主の権利を守ることを目的として、基本的な方針や重要な事項についてのみ議論し決定することとしたわけです(いわゆる「所有と経営の分離」)。

なお、基本的な方針や重要な事項について議論するといっても、多くの株主(特に個人株主)は、株価や剰余金(利益)の配当の有無、その額にしか興味がなく、これまでの多くの株主総会は、さしたる議論もなされずに短時間で終了するというのがほとんどでした。

もっとも、近年では、株価をより高くするために、会社に対し様々な提案等を直接行うアクティビストと呼ばれる株主も多くなり、これらの提案等が経営陣の意思決定に大きな影響を与えております。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00461_サブリースにおける賃料減額リスク

サブリースの一番の問題は、
「一定額の賃料を長年にわたって確定的にもらい続ける保証がない」
ということです。

不動産屋から、
「定期的に賃料を自動で増額させていただきますから」
などという甘言が用いられ、あたかも長期の賃料保証がなされているケースがあります。

しかし、たとえ、このような定めがあったとしても、一定期間後に賃料が減額される可能性を否定することはできません。

すなわち、賃料については、不動産の価値が周辺環境、景気、不動産市況等によって影響されやすいものであることから、借地借家法により、借り主には賃料減額請求なる権利が認められています。

借地借家法というと、
「“個人”の借り主を保護する趣旨で制定されたものであり、借主が“事業者”であるときは無関係だろう」
などと即断する方もいらっしゃるかもしれませんが、事業者であっても同法の保護を受けます。

上記サブリースという仕組みからすると、
「2段階の賃貸借を包含する1つの事業性の強いプロジェクトであることから、個別に1つの賃貸借関係だけを抜き出して借地借家法を適用するのは不合理だ」
という有力な学説もかつては存在しておりました。

しかし、最高裁は、
「借主が事業者で、しかも、賃料自動増額の定めがあったとしても、同法に基づいて賃料減額請求をすることができる」
旨判示し、サブリース業者が約束を違えて賃料の減額をできる(逆にいえばオーナーは賃料収入の一部を失う)、との法理が確立したのです(最高裁2003<平成15>年10月21日判決)。

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00460_サブリースのビジネスモデル

いわゆる
「サブリース」方式
と呼ばれるものについてですが、法的には要するに単なる
「転貸」(日常用語にすれば「又貸し」)
なのですが、
「所有権者(オーナー)が業者に建物全体を賃貸し(賃貸1)、その業者が、建物の運営・管理を一気に引受けた上で、さらに、各区画を賃借人に又貸しする(賃貸2)」
という2段階の賃貸借契約を想定して行われる1つの事業です。

オーナーとしては、余っている土地の合理的な活用方法を業者に任せられるし、各区画を実際に使用する賃借人との個別の対応に追われなくてもいいし、たとえ空き室があっても業者が賃料保証してくれているようなものだし、ということでメリットばかりのようにも思えます。

ただし、管理・運営を全部業者に任せる以上、どのような者が区画を利用するのかの選択権はありませんし、オーナーが建設すべきビルについても、細かな設計・仕様などすべてに、業者の意思が反映されることになります。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00459_ABL(アセットバックトローン)を実現する際のツールとしての債権譲渡担保

まず、
「譲渡担保」とは、
担保のために、「目的物」自体を債権者に譲渡するという制度
で、動産などではよく知られています。

次に、
「債権譲渡担保」とは、
債務者がその取引先(第三債務者といいます)に対して持っている売掛債権などを
「目的物」
として譲渡すること
で、
担保権を設定すること
をいいます。

このような、企業の事業活動の一部である売掛金や在庫などに担保を設定して金融することを、最近ではアセットバックトローン(Asset backed loan、ABLと略されます)といい、不動産資産などをもたない企業や、創業したばかりの企業などに重宝されています。

ところで、取引先に対する売掛債権を譲渡して担保とする場合、複数の取引先に対する売掛債権をまとめて担保としたり、将来、発生する売掛債権を担保としたりすることが多いのですが、債権を譲渡する際、第三債務者に対し債権譲渡したことを対抗するためには(新しい債権者が誰であるかを知らしめるためには)、民法の原則では
「債権を譲渡する者」
が取引先である第三債務者に対し
「債権を譲渡した」
旨の通知を行わなければなりません(債権譲渡の「対抗要件」。民法467条)。

それゆえ、取引先に
「売掛債権を譲渡したこと」
がバレてしまうと、
「売掛債権を借金のカタに出したりしてやがるんだ。この会社、よほどカネに困っているんだな」
と思われ、信用不安が広がってしまう恐れがあります。

不動産などの担保の目的物となる資産はないし、かといって、信用不安を引き起こす可能性のある
「売掛債権の譲渡」
もなかなか難しい、といった企業のために、動産・債権譲渡特例法が制定されました。

この法律によれば、法人(個人事業主は不可)が取引先などに対して有する金銭債権などについて、
1 実際の債務者が確定していなくても、また、将来、発生する債権であっても、担保として提供可能であり、
2 民法で要求される「債権譲渡の手続」を踏まなくても、法務局に「登記」を行うことで、債権譲渡の「対抗要件」を具備することができる、
ということを可能にしました。

すなわち、
「将来発生する売掛債権」
といったあいまいな債権であっても、これを質草にカネを引っ張ることができ、かつ、民法の債権譲渡手続きをすっ飛ばすことができるので、取引先に黙ったまま、金融担保として利用できることが可能となったのです。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00458_買主が行方不明で取引が前に進められない場合、状況を放置しておいて問題ないか?

約束の日時に商品を提供する義務からは免れられても、商品自体を納品する義務から免れることにはなりません。

そこで、このような売り主が商品を納品する義務からも免れるためには、契約自体を解除しなければなりません。

もっとも、裁判例の傾向としては、
「買い主側が受領遅滞した」
こと“のみ”を理由とする契約の解除は、原則として(特段の事情がない限り)認めてくれません。

そうなると、
「商品受領をほったらかしたまんま、休んでいるんだか、夜逃げしたんだか、分からない状況にあるいい加減な買主」
相手に、代金の支払を催告し、代金の支払がないかどうか確認し、その上で、代金不払いという債務不履行を理由として、契約解除通知を行う、といった面倒くさい段取りを踏む必要が生じます。

もちろん、この
「いい加減な買主」
がそのまま消息不明になってくれればいいのですが、量販店に売却してしまった後、同社社長が、ひょっこり戻ってきて、
「あの時の美顔機50台、早く持ってきて」
などといわれると、今度は、こちら債務不履行に問われることになりかねません。

「解除」
のような
「意思表示」
は、契約の相手方に到達しない限り効力がありませんので、相手方が行方不明などの場合、解除通知が不可能な事態に陥ります。

この場合、民法98条の
「表意者が相手方を知ることができず、又はその所在を知ることができないときは、公示の方法によってすることができる」
という規定にしたがって、
「解除の意思表示」

「公示する」
ことになります。

さらに、株式会社間の取引の場合、商取引として行っているわけですから、商法524条も検討する価値があります。

同条の適用により、商人間では、買い主が商品の受領を拒み、または受領できないときは、その商品を供託するか、相当の期間を定めて催告した後、その商品を競売できます。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00457_契約解除の段取りと作法

売買契約において商品の受取日時や場所が指定された場合であっても、単に
「指定された場所」
に商品を置いてきただけでは、売り主としての義務を果たしたことにはならず、きちんと売買契約の買い主に受け取らせる、という行為が必要です。

もっとも、受け取る、受け取らないは買い主の責任であるにもかかわらず、
「売り主が、いつまでも商品を約束どおりの日時に提供する義務から免れられない」
というのでは、それはそれで売り主にとって酷な話です。

そこで、売買契約の対象物を約束の場所まで持参して、後は、買い主の
「受領」
という行為だけがあればよいだけ、という状態をつくれば売主はその後の責任(履行遅滞等)を負わないこととされました(民法第413条、492条)。

なお、このような買い主側の
「受領遅滞」
という状況が生じれば、売り主は買い主に対し、それ以降、発生した商品の保管費用を請求することもできます。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00456_従業員の髪型・髭・服装を規制できるか?

人は、犯罪など公の秩序に反することなどがない限り、基本的に何をしようとも自由です。

このことは、憲法上も
「生命、自由及び幸福追求に対する国民の権利については、公共の福祉に反しない限り、立法その他の国政の上で、最大の尊重を必要とする」(憲法13条)
とされており、
「服装や髪型を選択・決定する自由」
も同条に基づき憲法上の権利として保障されています(幸福追求権)。

そして、この憲法上の権利保障の規定は、企業と従業員の間においても法的効力を働かせます(私人間効力)。

すなわち、企業の従業員に対する身だしなみの規制は
「人権問題」
としてとらえられるのです。

ところで、労働者は就業時間中、労働契約上の義務として企業の指揮監督下に置かれます。

そして、企業としては事業を円滑に進めるため、従業員に身だしなみを整えることを求めます。

すなわち、接客業など顧客からいかに高感度を得られるかが重要な業務に関しては、人柄の柔らかさや見た目も大切になりますし、清潔さが要求される料理店や美容院では長爪のまま接客させることはできません。

前述の、憲法上の幸福追求権といえども、合理的な制約は許されます。

いわゆる
「身だしなみ規定」
の有効性をめぐって裁判沙汰となった事例があります。

郵便局で内勤業務を行う従業員が髭を蓄えていたことを嫌悪し、使用者が低い人事評価しか与えず、従業員が人権侵害として損害賠償を求めた事例で、
「髪型やひげに関する服務中の規律は、勤務関係または労働契約の拘束を離れた私生活にも及び得るものであることから、そのような服務規律は、事業遂行上の必要性が認められ、その具体的な制限の内容が、労働者の利益や自由を過度に侵害しない合理的な内容の限度で拘束力を認められるというべき」
と一定の場合に有効と解釈する一方で、当該事例では接客の程度等を考慮することなく一律に髭を禁止していた点を
「過度な制約である」
と判断し、結局、慰謝料として30万円を支払うよう命じました(神戸地判2010年3月26日)。 

要するに
「身だしなみ規定」
によって一定程度制約するにしても、幸福追求権が憲法上の権利である以上、それを制約する場合には、制約の必要性について具体的な場面を想定しながら、慎重に定める必要があるというのが判例の立場です。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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00455_パック商品を小分販売する行為の法的問題点

商標法2条3項、25条は、商標権(なお、特許庁に登録されてはじめて商標法上の「権利」を享受することができます)を有している者だけが
「商品」やその「包装」などに当該商標を付けることができる
と定め、また、同法37条は、それ以外の者が同じことをした場合、商標権に対する侵害行為になると規定しています。

すなわち、第三者が、勝手に、登録商標と似たような商標を自分の商品に付けて販売などする行為は、
「“いつもの商品・サービス”を得られるという消費者の信頼」
を独占的に享受できる商標権者の権利を侵害する、と定めたわけです。

このように、法律で
「権利者だけが、商品のパッケージなどに商標を付けることができる」
と定めることで、商標がもつ
「出所表示機能」や「品質保証機能」
が担保されるわけです。

このような法律の趣旨を前提とすると、
「出所」も同じで、
「内容」も「品質」も同じ商品であれば、
勝手に商標をつけて売っても、結局は、“同じ商品”を売っているのだから何の問題もないような気もします。

しかしながら、登録商標が付けられた
「一袋の量の多い商品」
を、“小分け”にして同じ商標を付けて販売した行為が違法であるか争われた裁判において、1994(平成6)年2月24日、大阪地方裁判所は、
「商標権を侵害し、違法である」
と判断し、損害の賠償を命じました。

著者:弁護士 畑中鐵丸 /著者所属:弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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