企業法務大百科®

借り主の地位を強化しすぎてしまうと、不動産オーナーは、不動産を貸すということを躊躇するようになりますし、これが原因となり、かえって賃貸物件の円滑な供給を阻害することになりかねません。

そこで、借地借家法は、
「更新がないことを前提とした賃貸借契約制度（定期賃貸借契約制度）」
を設け、貸主、借り主の調整を図ることとしました。 

この結果、法律上、適式に定期賃貸借契約が締結された場合、借り主は、当然には賃貸借契約の更新を主張することができず、たとえ当該物件に愛着があっても、四の五の言わず出ていかなければならない、という過酷な帰結になります。

著者：弁護士 畑中鐵丸 ／著者所属：弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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賃貸借契約では、一定の期間が経過すれば、当然に、借りた物を返還しなければなりませんので、もし、借り主が、借りた物を気に入るなどして、一定の期間経過後も、同じ物を借り続けたいのであれば、再度、貸主と交渉し、新たな賃貸借契約を締結しなければなりません。

民法は、
「賃貸借の存続期間は、更新することができる（民法６０４条２項）」
と規定するのみで、いかに借主が同じ物を借り続けたいという希望を持っていたとしても、貸主が了解しない限り、当然には賃貸借契約が継続することはない、との立場を採用しております。

このように、民法上、借り主は、賃貸借契約を継続させるという点において、非常に弱い立場にあることは否めません。

ところが、立場の弱い借り主をそのまま放置することは社会政策上好ましくないという配慮から、不動産の借り主の立場を強化した借地借家法は、２６条、２８条において、建物賃貸借は更新されることを原則とし、かつ更新を拒絶するには貸主がその物を使用する必要がある場合や借り主に対し立退料を支払うという特殊事情（「正当の事由」）を必要としました。

このように、建物賃貸借契約の終了が原則として、借り主側の都合や腹積もりに委ねられることとなり、借り主の法的地位が著しく強化されるとともに、
「不動産なんて、一度貸したら、自分の所有ではなくなる」
とまで言われるようになったのです。

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企業が新規事業を検討する際、
「いかに儲けるか」
という積極的な検討課題とともに、
「儲ける仕組が法律によって禁止されていないか」
という保守的な検討課題が必ずつきまといます。

「これって、なんか儲かりそう！」
という魅力的な事業であればあるほど、企業が行き過ぎた営利活動に突っ走らないように、必ず周到に規制の壁が用意されているものです。

このようなことから、新規事業の立ち上げに際しては、法令適合性を事前に調査する作業が非常に重要となります。

この作業において、企業は２つの問題にぶつかります。

ひとつは
「新規事業に関連する規制法令と該当条文を漏れなく全部ピックアップできるか」
という問題（法的リスクアセスメントの問題）、もうひとつは
「当該新規事業について、ピックアップした法令や条文に違反することがないかを正確に見極められるか」
という問題です（規制解釈の問題）。

法的リスクアセスメントは
「星の数ほど存在する法令から、特定の事業に関係するものを漏れなく抜き出す」
わけですから、これ自体相当大変です。

ところがさらにやっかいなのが、見つけ出した規制をどう解釈するかという問題です。

例えば、ショッピングカート機能を省略したネット通販システムを立ち上げようとした場合、
「意に反して契約の申込みをさせようとする行為」
に該当するか否かという判断をしなければなりませんが、必ずしも白黒がはっきりするわけではなく、極めて微妙な判断とならざるを得ません。

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金融商品取引法（金商法）は、金融市場における取引が適切な情報に基づき公正に行われるようにするため、金融市場というインフラを用いる企業に厳格な情報開示を求めています。

金商法は、
「金融市場というインフラを用いる企業」
すなわち、株式公開企業を主な規制の対象とし、当該企業に適切な情報を開示することを要求しています。

株式公開企業にとっては、金商法違反を犯すと刑事罰・行政処分に加え上場廃止というペナルティが課される可能性があることから、金商法は
「“御家おとり潰し（＝上場廃止）”にならないようにすべき、死んでも守るべき法律」
として重要視されています。

この意味では、
「ウチは未公開会社だから、金融商品取引法は関係ない」
と断言できそうな気がします。

とはいえ、金商法は、
「上場会社向けに限って適用され、株式を公開していない会社には一切適用されない」
というものではありません。

金融商品取引法は、個人投資家等を保護するため、金融商品について幅広く横断的なルールを規定する法律でもあり、すべての会社が発行できる株式の取引を規制しているため、一定規模以上の非公開会社の増資や新株予約権発行に関しても規制を及ぼします。

すなわち、未公開会社であっても、発行価格の総額が１千万円を超え、かつ、５０名以上の者を相手方として、新たに発行される有価証券の取得の申込みの勧誘を行う場合などには、有価証券通知書や、有価証券届出書の提出をすることが義務づけられる場合があります。

著者：弁護士 畑中鐵丸 ／著者所属：弁護士法人 畑中鐵丸法律事務所

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